WS Hausverwaltung

Leistung

Die Gestaltung und Organisation dieses umfangreichen Aufgabengebietes haben wir in den letzten Jahren zur vollsten Zufriedenheit unserer Kunden ausgeführt.

Zu unseren Stärken zählen neben unserem Know-How rund um die Hausverwaltung unter anderem der hohe Grad an Servicebereitschaft, die transparente Darstellung der das Objekt betreffenden Informationen für die Eigentümer, sowie die unmittelbare Durchführung der durch die Eigentümer beschlossenen Maßnahmen.

Durch einen schlanken Aufbau unserer Organisation, sowie gut strukturierte Abläufe und Prozesse vermeiden wir dabei für Sie unnötigen Zeitverlust und Kosten.

Individuelle Lösungen

Unsere Leistungen passen wir dem jeweiligen Bedarf an: Nach Beratung mit den Eigentümern werden für die einzelnen Belange die entsprechenden Komponenten, von der Eigentumsverwaltung bis hin zu bestimmten Servicekategorien, ausgewählt.

Verschiedene regionale Partner helfen uns bei der Betreuung Ihrer Immobilie. Ob Handwerker, Gärtner oder Reinigungspersonal: Nur wer gute Qualität zu günstigen Preisen bietet, wird von uns beauftragt. Für spezielle Themen stehen uns wiederum z.B. Anwälte, Gutachter und Architekten zur Seite.

Aufgaben einer Hausverwaltung

Aufgaben einer Hausverwaltung


Einen gesetzlichen Aufgabenkatalog für die Verwaltung von Mietobjekten gibt es nicht. Insofern ergeben sich die Aufgaben einer Hausverwaltung einzig aus der vertraglichen Vereinbarung zwischen Objekteigentümer und Hausverwaltung.
Betreffend der zu vereinbarenden Aufgaben kann unterschieden werden zwischen der kaufmännischen Verwaltung

* Vereinnahmen und Verwaltung des Mietzinses (im Auftrage des/der Eigentümer)
* Anmahnen von säumigen Mietern
* regelmäßige Abrechnung in vereinbarten Intervallen gegenüber dem/den Eigentümer(n)
* Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
* Bezahlung anfallender Kosten
* Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser usw.)
* Prüfung aller monetären Vorgänge auf Richtigkeit und Effizienz (ist eine Miethöhe gerechtfertigt,
kann man eine günstigere Versicherung abschließen usw.)

* Umfang der Führung von Büchern
* und andere

und einer technischen Verwaltung

* Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen (z.B. Heizanlage)
* Kontrolle / Überwachung von Dienstleistern (z.B. Reinigung, Gartenarbeit usw., aber auch

Handwerker

* Durchführen von Instandhaltungs-und Instandsetzungsmaßnahmen nach Rücksprache mit dem/den

Eigentümer(n)
* Wohnungsabnahmen und Neuvermietung zur Vermeidung von Leerstand
* und andere

Aus Einzelvorschriften können sich Verpflichtungen für einen Vermieter ergeben, dessen Aufgaben durch die Hausverwaltung wahrgenommen werden. Rechtsgrundlage für Wohnraummietverträge sind die Vorschriften 535 ff. des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Energiesparende Maßnahmen

Zu den energiesparenden Maßnahmen zählen:

1. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz (Optimierung der vorhandenen Heizanlage, Erneuerung der Anlage)
2. Maßnahmen zum Ersatz fossiler Energie durch erneuerbare (regenerative) Energien (Solartechnik, Nutzung der Erdwärme, Holz)
3. Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Gebäudebeschaffenheit (Wärmedämmung, ventilatorgestützte Lüftungsanlagen)
4. Maßnahmen zur Beeinflussung des Nutzerverhaltens

Weitere Einzelheiten regelt die Energieeinsparverordnung vom 24.7.2007 (BGBl I, 1519; siehe auch "Energieeinsparverordnung").

Auf die Einsparung der Energiekosten oder auf die Verringerung der Schadstoffemission kommt es nicht an. Nach der Rechtsprechung des BGH und h. M. kommt es für den Begriff der Energieeinsparung nur darauf an, ob Primärenergie (die aus Kohle, Gas oder Öl gewonnene Energie) eingespart wird (BGH, Urteil v. 24.9.2008, VIII ZR 275/07; ebenso: LG Hamburg, NZM 2006, 536; Wilcken, NZM 2006, 521; Maaß, PIG 73 (2005), S. 97, 103; Flatow, DWW 2007, 193; Blank, WimmoT 2006, 109; Emmerich in: Staudinger (2006), § 554 Rdn. 19; Lammel, Wohnraummietrecht, § 554 BGB Rdn. 47; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 554 BGB Rdn. 74; Bieber in: MüKomm, § 554 BGB Rdn. 18; Blank/Börstinghaus, § 554 BGB Rdn. 20; Ehlert in: Bamberger/Roth, § 554 Rdn. 10a; Erman/Jendrek, § 554 BGB Rdn. 11; Palandt/Weidenkaff, § 554 BGB Rdn. 12). Deshalb ist der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz als eine Maßnahme zur Einsparung von Energie zu bewerten, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat (BGH, a. a. O.). Gleiches gilt für die Umstellung einer Zentralheizung auf Fernwärme.

Praxis-Beispiel

Energiesparmaßnahmen

Gleiches gilt für Maßnahmen zur Nutzung der Solarenergie. Zu den energiesparenden Maßnahmen zählt weiterhin die Verbesserung der Gebäudelüftung (Hartmann, ZdWBay 2006, 342).

Täuscht ein Mieter seinen Vermieter über das Vorhandensein eines Mangels der Mieträume, obwohl der Mieter selbst den Mangel verursacht hat, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung, entschied das Düsseldorfer Oberlandesgericht im März 2011.

Eine Angestellte des Mieters beschädigte einen Heizkörper in den Mieträumen, als sie ihn unfachmännisch von der Wand löste um ihn zu reinigen. Gegenüber dem Vermieter gab der Mieter wahrheitswidrig an, dass der Heizkörper sich aufgrund unsachgemäßer Montage von der Wand gelöst habe. Er wusste jedoch, dass seine Angestellte dies verschuldet hatte. Auf Grund dieser Angabe ließ der Vermieter die Reparatur des Heizkörpers auf seine Kosten ausführen. Als der Vermieter die Wahrheit erfuhr, kündigte er das Mietverhältnis fristlos.

Der Vermieter hat das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung wirksam und zu Recht beendet. Zu den Pflichten eines Mieters gehört es, den Vermieter wahrheitsgemäß über alle Umstände zu informieren, die für das Mietverhältnis bedeutsam sind. Gegen diese Verpflichtung hatte der Mieter verstoßen, indem er beim Vermieter bewusst den Eindruck erweckte, dass der Heizkörper sich selbständig von der Wand löste. Aufgrund dieser Lüge war der Vermieter davon ausgegangen, dass ein von ihm zu beseitigender Mangel der Mieträume vorliegt. Durch das Verhalten des Mieters wurde das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört. Dies ist ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund. Eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter war entbehrlich, da das Vertrauensverhältnis endgültig zerstört war und nicht wieder hergestellt werden konnte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.11, Az. 24 U 102/10).

Eine Klausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum "Weißen" der Wände verpflichtet, ist rechtswidrig und unwirksam, weil sie eine unzulässige Farbvorgabe darstellt, entscheid der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2011.

Der Vermieter einer Wohnung verklagte seinen ehemaligen Mieter auf Schadensersatz, weil dieser die Mieträume nicht renoviert hatte. Im formularmäßig vorgefertigten Mietvertrag war die Pflicht zur Renovierung auf den Mieter übertragen worden. Die Renovierungspflicht des Mieters sollte jedoch auch "das Weißen der Decken und Oberwände" umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses verweigerte der Mieter die Renovierung. Er hielt die Renovierungsklausel für unwirksam.

Zu Recht. Die Renovierungsklausel war rechtswidrig, denn sie enthielt eine unzulässige Farbvorgabe. Die Pflicht des Mieters zum "Weißen" von Decken und Wänden ist nämlich nicht nur als schlichtes "Streichen" zu verstehen. Sie schreibt darüber hinaus ausdrücklich vor, dass ein Anstrich mit weißer Farbe erfolgen muss. Durch die Klausel wurde der Mieter unangemessen benachteiligt, denn er war verpflichtet die Mietwohnung auch während des Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbe zu streichen. Hierdurch wird ein Mieter in der Gestaltung seiner Privatsphäre unzulässig eingeschränkt (BGH, Urteil v. 21.09.11, Az. VIII ZR 47/11).